Entenda os Impactos da Reforma Tributária na Locação de Imóveis
Com a recente promulgação da EC 132/23 e a publicação da LC 214/25, o Brasil está prestes a entrar em uma nova era com a reforma tributária. Embora suas regras estejam programadas para entrar em vigor apenas em 2026, as igrejas devem ficar atentas desde já às implicações dessa mudança na locação de imóveis. Este artigo irá explorar como a substituição dos tributos PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS pelo novo IVA dual (CBS + IBS) pode afetar este importante setor para as comunidades religiosas.
Abordaremos os diferentes cenários, incluindo:
- Locação por pessoa jurídica;
- Locação por pessoa física;
- Locação de curta duração.
Com a carga tributária potencial em torno de 28%, é essencial preparar-se para futuros desafios e oportunidades na administração de propriedade e gestão financeira.
A Reforma Tributária e Seu Impacto no Mercado Imobiliário
A reforma tributária no Brasil é uma das mudanças mais significativas que o país vivenciou nas últimas décadas, sendo esperada para transformar profundamente a maneira como os tributos são cobrados. Esse novo arranjo fiscal, marcado pela criação do IVA dual composto pelos tributos CBS e IBS, busca simplificar a complexa estrutura tributária atual e promover maior eficiência na arrecadação de impostos. Para o mercado imobiliário, que desempenha papel crucial na economia brasileira, as implicações dessa reforma são extensas e variadas, afetando diretamente a locação de imóveis.
Até agora, o setor vem operando sob um regime tributário complexo e fragmentado. A reforma introduz, além da simplificação, uma perspectiva de aumento da carga tributária, com uma alíquota esperada de 28% para as movimentações com imóveis. Essa mudança representa uma nova realidade para locadores e locatários, impactando as estratégias de gestão patrimonial e financeira das entidades religiosas que dependem da locação como fonte de renda ou para a utilização de espaços próprios.
É crucial que igrejas e suas administrações compreendam esses impactos para adaptar-se adequadamente às novas regras e otimizar suas operações financeiras. A reforma também apresenta a possibilidade de crédito tributário, o que pode trazer alívio e eficiência caso seja bem explorado. À medida que nos aproximamos da implementação do novo regime, a necessidade de planejamento e assessoria especializada torna-se mais evidente, garantindo que as operações continuem sendo sustentáveis e alinhadas às disposições legais vigentes.
Como as Empresas e Holdings Serão Impactadas?
Para proprietários de imóveis que atuam por meio de estruturas empresariais ou holdings, a reforma tributária representa um novo cenário a ser desbravado. Com a substituição dos tributos PIS e Cofins pelo IVA composto pelos novos tributos CBS + IBS, as empresas que até então operavam sob o regime do lucro presumido verão uma mudança significativa no total de impostos devidos. Atualmente, essas entidades enfrentam uma carga tributária efetiva que pode variar entre 11,33% a 14,53%, dependendo do faturamento e do tipo de atividade exercida. No entanto, com a implementação da reforma, espera-se que a alíquota do IVA se estabilize em torno de 28%, o que, por si só, já constitui um fator de preocupação para muitos gestores.
Notavelmente, para os negócios cujo faturamento anual não ultrapassa R$ 120 mil e com objeto social restrito à locação, há uma possibilidade de redução significativa na base de cálculo do IRPJ, com a carga tributária efetiva podendo chegar a apenas 8,93%. A nova legislação, contudo, promete suavizar o impacto para atividades de locação com um redutor de 70% na alíquota do IVA, resultando em uma taxa estimada de 8,4%. Mesmo assim, é um aumento em relação ao que muitos estavam acostumados.
Vale destacar que o regime não cumulativo promovido pela reforma pode, em certas situações, manter ou até oferecer vantagem para a constituição de holdings imobiliárias, especialmente em contextos de sucessão patrimonial e planejamento estratégico. Cada caso exigirá uma análise detalhada, pois as nuances do cenário particular de cada entidade podem alterar significativamente as melhores práticas a serem adotadas. Com essas mudanças, é crucial que as entidades religiosas que utilizam estruturas empresariais estejam bem informadas para gerir seus ativos de forma eficiente e conforme a nova legislação.
O Que Muda para os Proprietários de Imóveis Físicos?
A reforma tributária traz profundas modificações para pessoas físicas que alugam imóveis de sua propriedade. Anteriormente, esse aluguel era tributado unicamente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), com alíquotas progressivas de até 27,5%. Com as novas regras, esses proprietários poderão ser também contribuintes dos novos tributos CBS e IBS, dependendo dos limites de sua receita de aluguel.
Para que uma pessoa física permaneça isenta de CBS e IBS, dois requisitos devem ser cumpridos cumulativamente: a receita anual com aluguel não deve ultrapassar R$ 240 mil e essa receita deve ser originada de até três imóveis. Se ultrapassar esses limites, a tributação passa a incluir, além do IRPF, o CBS e o IBS, resultando em uma carga extra calculada a partir de uma alíquota conjunta estimada de 8,4% após o redutor estabelecido pela LC 214/25.
Outro aspecto relevante é que o limite de R$ 240 mil será ajustado periodicamente pelo IPCA para acompanhar as correções contratuais comuns aos aluguéis. Assim, entende-se que, embora a reforma tenha potencial para aumentar a carga tributária sobre aluguéis, especialmente para rendas mais altas, cuidados foram tomados para evitar o impacto absoluto sobre proprietários que permanecem dentro desses limites.
Portanto, os proprietários de imóveis que percebem receitas significativas com aluguel devem analisar suas situações com cuidado. O impacto financeiro dessas mudanças irá exigir, com frequência, um planejamento tributário apurado para maximizar a eficiência fiscal e evitar surpresas desagradáveis após a implementação do novo sistema.
Locações de Curta Duração: Novas Regras e Desafios
A reforma tributária tem implicações significativas para as locações de curta duração, também conhecidas como “short stay”, que são comumente praticadas em plataformas como Airbnb e Booking. Com a nova legislação, essas locações passam a ser tratadas como serviços de hospedagem para fins de incidência dos novos tributos CBS e IBS, o que altera substancialmente o regime tributário aplicável.
Anteriormente enquadradas sob regimes menos onerosos, essas locações agora se sujeitam a uma alíquota efetiva estimada de 16,8% sobre a CBS e o IBS, após o redutor de 40% aplicado para equipará-las à hotelaria tradicional. Esse novo enquadramento traz desafios específicos, dado que o modelo de plataformas de aluguel implica custos operacionais consideráveis, como manutenção, limpeza e comissões, além de exigir maior controle tributário.
Para proprietários e operadores dessas locações, a possibilidade de aproveitar créditos tributários para insumos e despesas operacionais pode aliviar parte do impacto da carga tributária aumentada. No entanto, é importante destacar que, se as locações de curta duração forem feitas por pessoas físicas, elas ainda poderão incorrer em IRPF, com alíquotas de até 27,5%, além da CBS e do IBS, potencialmente ele-vando a carga fiscal total para até 44,3%, caso não se beneficiem de créditos.
Essa nova realidade exige um planejamento tributário criterioso para que proprietários e operadores no mercado de locações de curta duração possam adaptar suas estratégias e minimizar impactos negativos. Mais do que nunca, a gestão financeira eficiente e a busca por consultorias especializadas serão fundamentais para otimizar os resultados financeiros e garantir a conformidade com as novas regras fiscais.
Crédito Tributário: Um Aliado Para Proprietários de Imóveis
O conceito de crédito tributário representa uma oportunidade estratégica para mitigar os impactos financeiros impostos pela nova reforma tributária no setor imobiliário. Com a introdução do regime não cumulativo, as entidades religiosas, assim como outros setores, poderão se beneficiar ao descontar tributos previamente pagos nas etapas anteriores de sua cadeia produtiva da carga tributária final a ser paga.
Por exemplo, ao adquirir um imóvel, seja para fins de locação ou usos próprios, e havendo incidência de CBS e IBS na operação de venda, os valores pagos podem ser utilizados como créditos. Isso significa que, ao gerar receitas futuras, as igrejas e proprietários poderão abater esses créditos tributários de suas obrigações fiscais, reduzindo significativamente o montante a ser desembolsado.
É importante ressaltar que o aproveitamento desses créditos requer uma análise detalhada das movimentações financeiras e fiscais de cada entidade. Operações de aquisição de imóveis, reformas e até mesmo gastos com mobília e manutenção podem ser potenciais geradores de créditos fiscais, desde que devidamente registrados e comprovados. Dessa forma, garantir uma gestão documental rigorosa e seguir as orientações das normas fiscais é essencial para maximizar o benefício do crédito tributário.
Assim, a reforma não apenas traz novos desafios, mas também oportunidades. Com planejamento e execução cuidadosos, igrejas e proprietários podem transformar o crédito tributário em uma ferramenta para melhorar sua saúde financeira e investir em suas comunidades, adaptando-se proativamente às mudanças exigidas pelo novo cenário tributário brasileiro.
Permanecer na Pessoa Física ou Optar por uma Holding?
Decidir entre manter a locação de imóveis sob o nome de uma pessoa física ou transferi-la para uma holding é uma consideração complexa, especialmente no contexto das mudanças fiscais introduzidas pela reforma tributária. A escolha ideal depende de múltiplos fatores que vão além das questões meramente tributárias.
Quando se fala em manter a locação na pessoa física, algumas vantagens incluem simplicidade administrativa e menos burocracia. Para proprietários que gerenciam um número limitado de imóveis e cuja receita anual não ultrapassa os R$ 240 mil, há isenção da CBS e do IBS, desde que os aluguéis estejam vinculados a até três propriedades. Isso pode resultar em uma carga fiscal mais controlável e previsível, sem a necessidade de manter registros complexos que uma estrutura empresarial exigiria.
No entanto, ao considerar a criação ou manutenção de uma holding, as vantagens são principalmente patrimoniais e fiscais de longo prazo. Em contextos onde há receios sobre blindagem patrimonial e planejamento sucessório, as holdings oferecem mecanismos para proteger os bens de riscos associados a herdeiros ou litígios. Além disso, a capacidade de utilização de créditos tributários, devido ao novo regime não cumulativo, pode ser mais bem aproveitada através de uma estrutura empresarial devidamente organizada.
A escolha entre manter ou migrar para uma holding deve ser feita com base em uma análise personalizada, contemplando não apenas o presente cenário tributário, mas também os objetivos e necessidades patrimoniais futuras. Assim, o planejamento tributário e sucessório deve ser abrangente, refletindo os contextos específicos de cada entidade, suas metas familiares e os requisitos legais envolvidos.
Conclusão e Próximos Passos
Em resumo, a reforma tributária introduz um novo capítulo na maneira como os tributos são calculados e cobrados no mercado imobiliário, impactando diretamente a locação de imóveis. Com mudanças estruturais significativas, tanto pessoas jurídicas quanto físicas precisarão reavaliar suas estratégias de gestão para navegar neste novo cenário fiscal. A introdução do IVA dual, com as novas alíquotas de CBS e IBS, traz consigo desafios e oportunidades, especialmente com a possibilidade de aproveitar créditos tributários. Propriedades locadas por curto prazo também enfrentam novas regras e tributações que demandarão um olhar atento sobre os novos procedimentos.
Para as igrejas e outras entidades, estas mudanças demandam um planejamento minucioso e a busca por informações atualizadas é imprescindível. Continuar atento às regulamentações adicionais que serão desenvolvidas nos próximos meses é fundamental para uma adaptação tranquila e eficaz. Não deixe de acompanhar as nossas atualizações no blog para obter mais insights e orientações sobre como gerir suas operações e assegurar que elas permaneçam sustentáveis e em conformidade com as novas disposições legais. Estamos comprometidos em fornecer conteúdo relevante e atualizado para apoiá-lo neste período de transição e adaptação. Fique conosco para mais informações!
Fonte Desta Curadoria
Este artigo é uma curadoria do site Migalhas. Para ter acesso à materia original, acesse Como a reforma tributária vai impactar a locação de imóveis?