Reforma Tributária e Venda de Imóveis: Impactos, Estratégias e Novos Impostos

Com a aprovação da reforma tributária, prestadores de serviços imobiliários terão um novo cenário de obrigações e custos. Surgem os tributos IBS e CBS, que substituem ICMS, ISS, PIS e Cofins, com alíquota padrão de até 28% e desconto setorial de 50%. A carga adicional vai além do IRPF, afetando quem vende ou constrói imóveis com frequência.

É preciso avaliar critérios como volume de transações, prazo de cinco anos e a reorganização patrimonial antes de 2026, quando o Cadastro Imobiliário Brasileiro entra em operação. De janeiro de 2027 em diante, começam a valer as novas regras. Neste artigo, você vai entender impactos, estratégias e benefícios para otimizar custos fiscais nesses cenários.

Atenção: Novos Impostos Podem Aumentar Seus Custos Imobiliários

Se sua operação imobiliária envolve vendas frequentes, prepare-se para um salto nos custos tributários. A reforma tributária introduz os tributos IBS e CBS sobre a venda de imóveis, cobrados em cima do ganho de capital e combinados podem atingir até 26,5% a 28% de alíquota antes de descontos. Mesmo com os 50% de redução setorial, a carga efetiva fica em torno de 13,25%, um patamar inédito para o setor.

O impacto vai além do Imposto de Renda de Pessoa Física e atinge diretamente quem vende mais de três imóveis ao ano ou quem constrói e negocia propriedades em prazo inferior a cinco anos. A partir de janeiro de 2027, operações consideradas atividade econômica serão automaticamente enquadradas na nova tributação.

Para não ter surpresas, revise agora seu planejamento patrimonial, avalie o volume de operações e considere ajustes antes do início da cobrança. O prazo final para reorganização se esgota com a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro em 2026.

IBS e CBS: entenda os novos tributos sobre a venda de imóveis

Com a reforma tributária, duas contribuições passam a incidir sobre operações imobiliárias frequentes:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substitui ICMS e ISS, integrando tributos estaduais e municipais em um único imposto no modelo IVA.
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): substitui PIS e Cofins, reunindo contribuições federais em uma alíquota única.

A alíquota padrão conjunta de IBS e CBS deve variar entre 26,5% e 28%, posicionando o Brasil entre os países com maior carga do tipo.

Para o setor imobiliário, porém, a lei prevê desconto de 50% sobre essa alíquota, reduzindo a carga efetiva para cerca de 13,25%. Esse benefício foi criado para mitigar o impacto tributário e equilibrar a competitividade do segmento.

Quem será afetado pela reforma tributária imobiliária

Para determinar quem se torna contribuinte do IBS e da CBS na venda de imóveis, a reforma tributária definiu critérios objetivos:

• Mais de três vendas por ano: quem vende ou cede direitos de uso de mais de três imóveis em um mesmo ano-calendário será automaticamente enquadrado como atividade econômica.
• Construção e revenda em até cinco anos: basta construir e comercializar o imóvel em prazo inferior a cinco anos para que o contribuinte passe a recolher os novos tributos, mesmo que seja apenas uma única operação.
• Ineficácia de encerrar empresa para driblar regras: encerrar ou migrar a pessoa jurídica não afasta a tributação se o volume de operações permanecer acima do limite; a lei acompanha o vendedor, não apenas o CNPJ.

Essas medidas visam concentrar a cobrança sobre quem atua de forma profissional ou frequente no mercado imobiliário, preservando a isenção para vendas esporádicas.

Benefícios fiscais: abatimentos e alíquotas reduzidas

Para suavizar o impacto dos novos tributos, a reforma prevê três mecanismos principais:

• Alíquota reduzida: 50% de desconto sobre a alíquota padrão de IBS e CBS, resultando em cerca de 13,25%.
• Imposto sobre o lucro: tributo aplicado apenas sobre o ganho de capital, permitindo deduzir o custo de aquisição ou construção (memória de custo).
• Abatimento direto: redução de até R$ 100 mil na base de cálculo para imóveis residenciais (R$ 30 mil para lotes).

Exemplo simplificado: com lucro bruto de R$ 200 mil, abate-se R$ 100 mil, ficando R$ 100 mil de base; aplicando 13,25%, o imposto será R$ 13.250 em vez de R$ 53.000 sem benefícios.

Cronograma de implementação e fiscalização com o Cadastro Imobiliário Brasileiro

O processo de implantação segue um cronograma escalonado:

• Fase regulatória (até 2025): edição de normas complementares, definição de alíquotas, critérios de enquadramento e mecanismos de abatimento para o setor imobiliário.
• Monitoramento (2026): instalação e testes do Cadastro Imobiliário Brasileiro, aprimoramento das ferramentas de cruzamento de dados e identificação prévia de contribuintes que terão IBS e CBS em 2027.
• Início de cobrança (janeiro de 2027): aplicação efetiva de IBS e CBS sobre operações enquadradas, com alíquota reduzida, memória de custo e abatimentos previstos em lei.

O Cadastro Imobiliário Brasileiro integrará informações de cartórios, prefeituras (IPTU) e órgãos federais (Incra), oferecendo à Receita Federal uma base única para rastrear cada imóvel e garantir fiscalização coordenada e eficiente.

Estratégias tributárias: pessoa física x pessoa jurídica

Manter imóveis em nome de pessoa física pode ser vantajoso em casos de uso próprio ou vendas esporádicas. Não há custos com constituição e manutenção de empresa, e a apuração de IBS/CBS segue critérios simples de frequência de vendas. Entretanto, não há direito à não cumulatividade nem ao aproveitamento de créditos fiscais, o que significa pagar a carga total sobre o ganho de capital.

Estruturar um veículo jurídico, como uma holding patrimonial ou empresa imobiliária, traz benefícios tributários importantes. A principal vantagem é a não cumulatividade: os créditos de IBS e CBS pagos na compra ou construção de imóveis podem ser abatidos dos impostos devidos na venda. Isso reduz o custo efetivo e melhora a liquidez.

• Pessoa Física: processos simplificados; isenção para vendas esporádicas; sem aproveitamento de créditos.
• Pessoa Jurídica: acesso a créditos fiscais; menor carga líquida de tributos; custos contábeis e obrigações acessórias.

Em operações de compra e venda frequentes, a pessoa jurídica tende a oferecer ganhos de eficiência fiscal. Já para investidores com patrimônio imóvel estacionário ou necessidade de simplificação, a pessoa física pode ser mais adequada. A escolha depende do volume de transações, do perfil de risco e dos custos administrativos envolvidos.

Como a Via Contábil pode apoiar sua reorganização patrimonial

Com mais de 25 anos de atuação, a Via Contábil oferece suporte especializado para você revisar a estrutura patrimonial à luz da reforma tributária. Nossa equipe analisa seu portfólio imobiliário, identifica cenários de IBS e CBS e orienta sobre o enquadramento mais adequado — seja em pessoa física ou jurídica — para maximizar abatimentos, usar a memória de custo e aplicar a alíquota reduzida.

Além de preparar relatórios detalhados, acompanhamos o cronograma do Cadastro Imobiliário Brasileiro e as mudanças regulatórias, ajudando a evitar inconsistências e multas. Assim, você ganha segurança para tomar decisões estratégicas e mantém a conformidade fiscal.

Acompanhe nosso blog de segunda a sexta para receber insights e atualizações que facilitam a gestão contábil e tributária do seu patrimônio.

Fonte Desta Curadoria

Este artigo é uma curadoria do site Gazeta do Povo. Para ter acesso à matéria original, acesse Reforma tributária e venda de imóveis: vêm aí novos impostos